Metodologia e Fórmulas de Cálculo

Transparência técnica sobre o tratamento dos dados abertos da Secretaria Municipal de Fazenda de Niterói.

Aviso sobre os Dados Oficiais: O Quanto Vale Niterói é uma plataforma analítica baseada exclusivamente em dados públicos agregados de ITBI divulgados pela Prefeitura Municipal de Niterói (2020–2025). Não avaliamos imóveis individuais e a base não contém o número ou valor de unidades específicas. Os valores por m² apresentados são razões estatísticas entre as médias de valor e área publicadas. Para entender as fórmulas e fontes, consulte nossa Metodologia.

1. Natureza dos Dados Oficiais

Os arquivos originais disponibilizados pela Prefeitura de Niterói são agregados por logradouro, bairro e ano de pagamento do ITBI. Cada linha no conjunto de dados não representa uma venda individual, mas sim um consolidado estatístico das operações ocorridas naquele logradouro durante o respectivo ano fiscal.

O ano informado é o ano do pagamento do imposto (ITBI), que pode diferir ligeiramente da data da lavratura da escritura ou do compromisso particular de compra e venda.

2. Médias Ponderadas por Volume de Transações

Para agregar valores de múltiplos logradouros em um bairro ou calcular as médias globais da cidade, aplicamos estritamente a média ponderada pelo número de transações de cada linha:

Valor Médio Ponderado = Σ(Média da Linha × Quantidade de Transações) / Σ(Quantidade de Transações)

Isso impede que uma rua com apenas 1 transação distorça a média de um bairro com centenas de operações em avenidas de grande porte.

3. Razão de Valor por Metro Quadrado (R$/m²)

Como a Prefeitura não disponibiliza os microdados individualizados de cada transação com suas respectivas áreas privativas exatas, a métrica de R$/m² calculada nesta plataforma é definida como uma razão entre médias agregadas:

Razão R$/m² = Média Ponderada do Valor de Transação (R$) / Média Ponderada da Área Privativa (m²)

Essa razão serve como um excelente balizador de mercado regional, mas não deve ser interpretada como uma média aritmética de amostras individuais pareadas.

4. Diferença entre Valor Declarado e Valor de Avaliação

O ITBI em Niterói é calculado sobre o maior valor entre a transação declarada pelo contribuinte e o valor de avaliação fiscal da Fazenda Municipal:

Diferença em R$: Valor de Transação - Valor de Avaliação
Variação percentual: ((Valor de Transação / Valor de Avaliação) - 1) × 100

Nota: Variações entre valor de transação e valor de avaliação são comuns na administração tributária e decorrem de métodos de planta genérica de valores. Não inferimos juízo de valor, sonegação ou distorção a partir dessa métrica.

5. Tratamento de Valores Ausentes (Nulls)

Em conformidade rigorosa com boas práticas estatísticas:

Valores nulos de áreas ou tipologias nunca são convertidos para zero.
Linhas sem área privativa (como terrenos puros) são excluídas apenas do cálculo da razão por m² privativo, mas continuam contabilizadas no volume de transações e na média de valor financeiro.
Nenhum dado é inventado ou interpolado artificialmente.